形势严峻！新房库存破7w！二手房挂牌量超10w！苏州房子要卖不动了...
楼市的变化，总是在悄无声息中发生，只有身在其中，才能感受到差别。
今年的苏州楼市，无疑是动荡的一年，很多买房人忙得团团转，却依旧没能摸清楼市走向。
今天，我们就和大家聊聊，苏州楼市的真实情况，有买房打算的必须注意了！
新房库存已超7.2万！且仍有大批楼盘待开盘，库存或将持续走高！
二手房挂牌量约10.5万套！降价房涌现，部分小区出现砸盘侠！
苏州步入改善市场，小户型稀缺！刚需买房越来越难！
首先我们来看苏州的新房市场！近期，克而瑞公布了上个月江苏省商品住宅库存，以及去化周期的数据。
综合江苏13个市的库存量来看，苏州的库存最大，为1982.82万方。其中苏州市区库存1025.59万方，去化周期约13.2月，去化压力极大！
部分城市商品住宅库存情况：
随后，我又在苏州商品房网上销售管理系统上注意到，苏州新房库存数量已远超7.2万套！
这样的数据意味着什么，我们对比一下就知道！去年3月份，有媒体监测苏州新房库存量达到3.9万套。到了十月，苏州新房库存又迈上一个新台阶，总量已超5.4万套！
现如今一年过去了，苏州的新房库存量达到7.2万套，相比去年十月已经上涨了约34%！这样的数据已经创下了历史新高！
而且，从近期各楼盘释放的开盘节点来看，苏州新房库存，仍然存在上涨的可能。
12月预开楼盘汇总：
为什么会有如此多的库存？ 在我看来，原因大致可以分为3点：
第一、楼盘竞争压力大！且多数楼盘位置、配套跟不上，无人问津
从新房库存的数据来看，吴江、吴中、相城，这三个区域都是库存大户！占据了总数的半壁江山。也正是这些区域内的楼盘，近期不断传出促销卖房消息，可见去化之艰难。
不过，也在意料之中，区域中不少楼盘都地处偏远，配套不完善，市场关注度自然也就低了。
第二、购房需求减少，新房卖不动，积压库存
新房卖不动，开发商为求回笼资金，自然会推出降价促销手段，最近一段时间买房人都被开发商降价活动轰炸！
甚至一些开盘卖得不错的楼盘也推出特价房源，“没办法，上面领导只看结果，售楼处没人气，只能推几套特价房出来吸引人来看，冲刺下指标了！”
第三，市场下行期！很多人手里的房子抛不掉！缺少买房资本
当下的买房人，很多都是卖房买房。偏偏如今市场处于下行期，想出手的人越来越多，但是买的人却没几个！手里的房子抛不掉，自然也就没钱买新房了。
当下的苏州楼市，正在面临一场严峻的考验。分化愈发明显，在未来很长一段时间内，非热门板块可能都会是高库存、低去化的状态。
所以买房人要结合自身需求决定，不要人云亦云。
不只是新房库存激增，二手房市场也同样严峻！根据链家网数据显示，目前苏州二手房挂牌量约10.5万套，库存居高不下！
而且二手房的成交量也是惨不忍睹！自5月以来，苏州二手房市场逐渐降温，在银行信贷收紧的影响下，成交量开始逐月下滑。
数据显示，10月苏州二手住宅成交3104套，环比下跌22.79%，环比跌幅较上月扩大15.52个百分点，同比下跌25.08%。
从累计套数来看，2021年1-10月份累计成交46379套，较去年同期下滑1.08%。
先来简单和大家说说，苏州二手房挂牌量越来越多，但不好卖的两个主要原因：
一来，楼市调控愈发严苛，此前涌入楼市的投资客开始变现；而买方持观望态度的人又在增多...
二来，不少有改善需求的买房人，打算置换，由于资金问题，要把原来的房子先卖掉，才能买房。但遇到市场下行期，无奈陷入僵局！
毫无疑问，随着苏州二手房库存不断增多，市场已经进入买方市场，房东主动降价卖房的情况也越来越多。
就在刚刚，我在诸葛找房往上看到，过去24小时内，苏州就有2003套房源降价抛售！
比如这套位于浒墅关板块的恒基旭辉城，户型建面约89㎡，挂牌总价185万，折合单价约20638元/㎡。
房源详情页数据显示，该套房源自从挂牌之后，报价就一直在下降。两个月内，总价已经降了十多万！
再比如尹山湖板块的弘阳上湖，户型建面约79㎡，挂牌总价225万，折合单价约28181元/㎡。
距今为止，该套房源已经挂牌超两个半月的时间，共调价6次，总共降家25万，依旧无人问津。
不仅如此，前不久我在盘点降价房源的时候就发现，现如今朋友圈里已经随处可见降价、急卖的字眼。即使是学区房都没能逃脱厄运！比如玉兰新村...
随着苏州楼市逐渐步入改善时代，原来的刚需板块，面积越来越大，总价越来越高，正在逐渐脱离刚需。
而本就定位改善的楼盘，出于居住舒适度的考虑，户型建面约120㎡起步。
上个星期，苏州第三次集中供地落下帷幕。从各个地块的规划条件可以看出，苏州新房市场，100平以下的小户几乎快要绝迹了！刚需买房的成本日益攀升...
某地块规划条件：
另外一个与购房成本相关的因素就是房贷利率！
今年以来，在“两道红线”的影响下，房贷额度紧张、利率不断攀升，全国层面，首套房贷平均利率从1月的5.22%升至9月的5.41%；10月出现小幅回调，降至5.40%。
根据统计，苏州目前首套房贷利率保持在5.5-5.8%左右，二套房贷款未还清的保持在5.7-6.2%左右。
虽然相比之前，苏州房贷利率有所下降，但不容置否的是，现如今的房贷也没有低到拍手叫好的地步！刚需买房成本仍旧居高不下！
综合以上所有分析：现阶段不论是新房、还是二手房市场都面临着重重困境....但其实对于不少购房者而言，反倒是迎来一个买房窗口期。
新房、二手房库存持续增加，意味着可供买房人挑选的产品更加丰富，其次从二手房挂牌量来看，日后二手房的议价空间也会变得更大。
那么，在这种情况下如何买房呢？
1、优先选择“品质好盘”
买房普涨的时代已经结束，房子也已经从“拼数量”转变为“拼质量”！从现如今二手房成交的情况来看，高品质的好房，还有核心区域的房子，仍旧还会市场上的“香饽饽”。所以不要太过贪念开发商的降价优惠，品质好房才是挑选的标准！
2、淘高性价比二手房
如果纯新盘价格太高，预算不够，建议最近多去中介门店转转，看看价格合适的二手房。优先区域内次新房较多，品牌房企楼盘，优先配套齐全的大社区。
总的来说，核心地段和品质好房最能保值，学区房已经降温，老破小要谨慎入手。虽然市场处于下行，但建议有需求的朋友们找准机会该出手出手，该上车上车。
你对当下苏州楼市怎么看呢？欢迎在评论区留言交流，也欢迎加我微信，和我讨论。